法治护航深化改革，城市更新助推深圳高质量可持续发展

在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上，习近平总书记指出法治是深圳创新发展的宝贵经验之一，强调要坚持科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，使法治成为经济特区发展的重要保障。深圳在全国率先把建设中国特色社会主义法治示范城市写进深圳“十四五”规划，把改革纳入法治轨道，让法治成为“双区”建设的重要引擎，让法治成为深圳营商环境的金字招牌。

在此背景下，深圳在全国率先开展了城市更新立法，推动出台更新条例，坚持在政府统筹下，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，调动政府、业主和企业等积极性，达到利益共享、合作共赢，确保实现社会公共利益和城市发展长远利益，更好践行共建共治共享的发展理念。条例的出台既是对以往经验的总结，也是对实践难题的纾解，更是对深圳建设中国特色社会主义先行示范区和全球标杆城市的深入思考和精准发力

2004年，深圳出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，将城中村改造提上日程。2009年，我市出台《深圳市城市更新办法》，在全国创新提出“城市更新”的概念，开始全面系统推进城市更新。2016年，城市更新事权由市政府和市直部门下放至区级行使，标志着深圳城市更新进入强区放权新时期。

截至2020年底，全市累计已批拆除重建类更新单元计划924项，涉及拟拆除用地约75平方公里；完成564个更新单元规划审批，约42平方公里；累计供应用地超过22平方公里。规划配建了1000多万平方米的各类保障性住房以及中小学162所，幼儿园335所，公交首末站256处，社康中心328家、医院4所等大量公共设施。累计完成固定资产投资超过8400亿元。

条例创设了“个别征收+行政诉讼”制度，这也是本次条例最大的亮点，将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。这一制度规定城市更新项目经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议的，区人民政府以推动实施和维护增进社会公共利益为目的，可以对旧住宅区未签约部分房屋实施征收，并进一步明确了政府实施征收的适用情形、征收标准、征收程序和补偿方案。条例还在建立预告登记制度、规范历史违建物业权利人、设置搬迁补偿标准、要求发布搬迁补偿协议示范文本等方面进行了制度创新。

条例对城市更新应当重点把握的方向性问题进行了明确，强调城市更新要着眼于加强公共设施建设，改善城市人居环境，优化城市总体布局，致力于提升城市功能品质,推进城市绿色发展,增强城市发展动能。条例按照“政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与”的原则，将具体要求落实到城市更新规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督等各个方面，旨在规范深圳城市更新行为，破解城市更新深层障碍，推动城市更新高质量发展。

条例对城市更新计划、规划等环节行之有效的实践成果进行了固化并作出了具体规定。条例将城市更新专项规划作为城市更新单元划定、城市更新单元计划制定和规划编制的重要依据；对城市更新单元实行计划管理，规定城市更新计划依照城市更新专项规划和法定图则等法定规划制定，实行有效期管理；明确规定城市更新单元规划是城市更新项目实施的规划依据，需根据城市更新单元计划、有关技术规范并结合法定图则等各项控制要求进行编制；强化规划的刚性约束作用，除因公共住房、城市基础设施和公共服务设施建设外，城市更新单元规划自批准之日起两年内不得对其强制性内容进行修改，切实增强规划的严肃性和权威性。

按照“不搞大拆大建”、多用“绣花功夫”的指示要求，条例加快推进有机更新、强化历史文脉传承。单独设立综合整治篇章，明确了综合整治的范畴、管理的原则、程序等。鼓励旧工业区开展融合加建、改建、扩建、局部拆建等方式的综合整治，增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性设施的，还可以简化相应程序；划入综合整治分区范围的城中村，不得开展以拆除重建为主的城市更新活动。条例强调城市更新应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作。实施主体在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用的，可以按规定给予容积率转移或者奖励。